Come funziona la manutenzione straordinaria condominio? E cosa lo differenzia rispetto alla manutenzione standard, all'ordinaria amministrazione condominio? Molto spesso oggetto di controversie, la questione della manutenzione ordinaria e straordinaria condominio presenta aspetti complessi in quanto non è sempre facile capire se un determinato intervento ricade nell'una o nell'altra fattispecie. In particolare la parola "straordinario" presenta dei caratteri che dal punto di vista condominiale non sempre coincidono con quello edilizio, giusto per fare un esempio. E allora cosa distingue la manutenzione ordinaria condominio rispetto a quella straordinaria? Chi può disporre questi interventi e quali sono i poteri riconosciuti all'amministratore e all'assemblea? Vediamo di chiarire gli aspetti normativi della questione.
Lavori manutenzione straordinaria condominio
In base a quanto prescrive la normativa vigente, in un condominio manutenzione ordinaria e straordinaria vengono distinte da quanto afferma la lettera b dell'art. 3, primo comma, d.p.r. n. 380/01, secondo cui la manutenzione straordinaria si definisce tale quando viene richiesto un intervento particolarmente incisivo, ossia che concerne tutte quelle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici. Alcuni esempi di manutenzione straordinaria condominio sono i lavori per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari, oppure di tipo tecnologico, o ancora quelli riguardanti variazione delle superfici delle singole unità immobiliari a volume e destinazione dell'edificio invariata. Tutto ciò esula dalla ordinaria manutenzione condominiale, che viene definita dalla lettera a del succitato art.3, che va a definire gli interventi volti alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari a integrare o tenere in piena efficienza gli impianti tecnologici preesistenti.
Come riconoscere la manutenzione straordinaria condominio
Appare evidente come una dicitura quale "sostituzione delle finiture" risulta essere piuttosto ampia e ambigua. Possiamo affermare ad esempio che un lavoro come la sostituzione pavimentale di un condominio rientra nella manutenzione straordinaria condominio e non in quella ordinaria, sebbene sia una finitura. In ambito manutenzione condominio possiamo pertanto definire ordinario tutto ciò che viene realizzato per il mantenimento, l'uso e la normale cura di quanto presente nelle parti comuni dell'edificio. Invece nella manutenzione straordinaria condominio rientra tutto ciò che esula dalle consuete attività conservative, dai lavori ordinari condominio, cosicché ciò che a livello edilizio verrebbe definito ordinario è in termini di condominio manutenzione straordinaria.
Chi può ordinare la manutenzione straordinaria condominio
La distinzione così sottile e potenzialmente ambigua tra manutenzione ordinaria e straordinaria comporta problemi di attribuzione dei poteri: chi può decidere la loro esecuzione? In base a quanto stabilito anche da una sentenza della Corte di Cassazione del 2016, nr. 10865, i lavori di manutenzione straordinaria condominio necessitano della delibera dell'assemblea, dato anche l'ingente onere economico che comportano, salvo determinati casi di urgenza che consentano all'amministratore di dare corso all'attività di manutenzione straordinaria. In caso contrario, ove l'amministratore assuma la decisione di compiere la manutenzione straordinaria condominio senza previa ratifica dell'asemblea, può configurarsi un eccesso di potere, per cui l'amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere direttamente del pagamento verso il fornitore della prestazione.
Rivolgersi a Globo Utenti
In caso di controversie legate a lavori di manutenzione straordinaria condominio, per il contenzioso ci si può rivolgere a Globo Utenti, che offre un servizio di consulenza gratuita a tutela dei consumatori. Sul sito ufficiale è possibile contattare direttamente attraverso un semplice form da compilare l'associazione, oppure nell'apposita sezione contatti è possibile rintracciare numero di telefono e indirizzo mail a cui rivolgersi per esporre la propria questione. A Napoli Globo Utenti è situata presso il Centro Direzionale Isola G1, ma in Campania vi è un'altra sede territoriale ad Avellino in Via Tagliamento 109. Anche eventuali problemi di manutenzione straordinaria di un condominio possono trovare soluzioni suggerite dagli esperti del settore a tutela dei consumatori.
