Al fine di comprendere su chi ricade la spesa per riparare dei balconi in un condominio, bisogna tenere conto della distinzione tra balconi veri e propri e parti decorative degli stessi.
I balconi che sporgono (c.d. aggettanti) sono degli elementi dell’edificio che ne proiettano in avanti la facciata e contribuiscono al decoro del medesimo. La questione delle spese per la loro riparazione è spesso oggetto di contrasti e ciò anche in ragione del fatto che vengono considerati parti comuni dell’edificio. Ma è veramente così?
Ai sensi dell'art. 1117 c.c., si considerano cose comuni tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune ovvero quelle specificamente indicate nel disposto della predetta norma ai numeri 1, 2 e 3.
Dunque, i balconi aggettanti non sono considerati cose comuni e di conseguenza sono esenti dall'applicazione della normativa de qua. La ragione che giustifica detta previsione risiede nei loro caratteri strutturali, che fanno sì che i balconi non soddisfino alcuna utilità comune né svolgano alcuna funzione di vantaggio per condomini diversi dal proprietario. Come chiarito dalla Corte di cassazione già nel 2011, anche per la predetta ragione, le spese per la riparazione dei balconi aggettanti sono a carico del condomino proprietario degli stessi.
I giudici hanno infatti affermato che “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono" (Corte di Cassazione II Sez. civ. sent. n. 218/11).
Diverso invece è il discorso per decorazioni dei balconi.
Se, come detto, i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva dei condomini proprietari dell'appartamento cui accedono e di conseguenza le spese di riparazione devono da questi essere sostenute, un discorso a parte va fatto per le decorazioni. Infatti, come affermato dalla Corte di cassazione, ad esempio, nella sentenza n. 10209/2015, i rivestimenti dei balconi e gli elementi decorativi delle loro parti frontale e inferiore di un balcone vanno considerati beni comuni se si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a far sì che lo stesso sia esteticamente gradevole. Di conseguenza, in tali ipotesi, le spese per la riparazione delle decorazioni sono poste a carico di tutti i condomini.
